martes, 17 de abril de 2018

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES.



Mg. Gilberto Mendoza del Maestro (*)

Para empezar con la exposición voy a poner un caso hemos tomado conocimiento  el día viernes de la semana pasada, la Corte Suprema decidió otorgar la titularidad de un predio a una persona (persona X). Cuando este documento se envió al registro, el registrador pidió la aclaración del mismo, se le indicó que dicha persona había adquirido de otra persona de las cuales no existían antecedentes registrales que demuestren su propiedad.

Este caso aún por resolverse ejemplifica que el Poder Judicial decide que una persona es titular ya sea por un tema de fraude, ya sea por un tema de mejor derecho de propiedad, o por diferentes supuestos. Cuando llegan estos casos a registros, aunque cada vez menos, el registrador observaba y solicita aclaración manifestándole al juez que la persona que transfiere la propiedad no aparece en ningún antecedente registral.

En dicho sentido hay que tomar en cuenta lo dicho por el artículo 2011 del Código Civil el cual, en su primer párrafo, dice lo que debe calificar el registrador, el registrador en principio tiene que analizar la validez del acto, es decir que este conforme a derecho, también que los actos no sean nulos.

El segundo elemento que se califica es que cumplan con los principios registrales: llámese principio de prioridad, principio de legalidad, tracto sucesivo entre otros.

¿Qué es el tracto sucesivo? Es que exista una cadena de transferencias de derechos, lo cual es más frecuente en casos de predios y no necesariamente en el ámbito de las personas jurídicas. En caso un sujeto no participe dentro de la cadena de transferencias, el registrador observará dicha situación. Hay que recordar que el registrador no puede observar lo dicho por el juez, ya que el mismo se encuentra en una mejor posición para valorar los documentos presentados que el registrador ya que dichos documentos han pasado por un procedimiento judicial.

Lo tercero que el registrador califica, es que el acto sea inscribible, suelen llegar a registros casos en donde se pretende la inscripción de un compromiso para contratar o un comodato en el registro de predios. En esta situación el registrador debe respetar lo dispuesto en el artículo 2019 del Código Civil, el cual dice sustancialmente que solamente se inscriben aquellos actos que generen efectos reales, lo que genera efecto obligacional en general no se inscribe, salvo dos excepciones: contrato de arrendamiento y contrato de opción.

Se ha propuesto la ampliación de los supuestos del artículo 2019 del Código Civil, de forma que se puedan publicitar tanto los efectos personales y el crédito, ello se da porque cada vez es más importante la publicidad del crédito, por ejemplo el compromiso de contratar, ¿por qué el contrato de opción se inscribe y por qué el compromiso de contratar no? En estricto, no hay una justificación de fondo en el tema, la única justificación es, no es un derecho real.

Para el ámbito judicial el registrador no puede calificar, lo que puede hacer es pedir aclaración lo que en realidad es una observación encubierta. La diferencia es que se le hace notar al juez diciendo que estamos ante un acto no inscribible o que una persona no se encuentra dentro de los antecedentes registrales antes de realizar la transferencia. De esta forma el registrador advierte al juez de ciertas irregularidades, y es él (el juez) quien decide inscribir o no determinado acto por lo cual el juez asume la responsabilidad y el registrador se libera de la misma.

Entonces al verificar que el acto sea inscribible, muchas veces ha ocurrido, de repente de que se inscriban actos que no tienen vocación de ser publicitados por mandato judicial, no obstante ello el registrador en la práctica sí puede denegar la inscripción, evidentemente eso dicen en los papeles, pero en la realidad lo que les van a decir es: aclárame Usted, para evitar un tema de responsabilidad.

Esto se da también en los casos que se verifica un supuesto de tema de incompatibilidad con títulos anteriores ¿por qué es incompatible? porque de repente la persona que está ahí no es la persona que hipotecó, entonces quieren ejecutar (entre comillas) una hipoteca de alguien que ya no figura en el registro, por ejemplo una hipoteca legal, oye pero ya hay una hipoteca voluntaria inscrita y lo que dice el artículo 2022 es, entre lo inscrito y no inscrito ¿quién prevalece? lo inscrito, salvo la excepción del pleno casatorio, ¿no?, entonces si va a prevalecer lo inscrito, y me estas ejecutando una hipoteca legal, lo que va a ocurrir es un desfase y se va a poner en tela de juicio el principio de legitimación, al que evocamos nosotros en el artículo 2013 del Código Civil perjudicando al titular inscrito en el asiento registral. En estos casos, también se puede pedir aclaración al Juez, toda vez, eso sí es un deber porque ya hay una contravención contra otra persona que tiene derecho, y hay un supuesto adicional, que uno puede ver en los precedentes y acuerdos que es que de repente pueda ocurrir alguna vez, que el mandato judicial propiamente contravenga o se violente el derecho de terceros que no hayan participado, y eso muchas veces se cuestiona en Lima, por ejemplo, en los casos de reversión que tiene que ver con el ámbito administrativo pero que también se puede ver en el ámbito judicial, oye no notificaste al titular actual, entonces no notificaste al titular actual debiste haberlo notificado, aún así señor Juez ¿Usted quiere que se inscriba? Sí, ah entonces que se inscriba, pero bajo su responsabilidad.

Son los tres supuestos en los cuales se dice que se puede pedir aclaración al Juez, en los demás supuestos, no se le puede pedir, aunque a pesar de esa obligación por un tema de responsabilidad piden aclaración. Desde el punto de vista del juez ello no resulta lógico al igual que desde el punto de vista del usuario que sabiendo que no pueden pedir aclaración la requieran. Ello se da principalmente porque el registrador busca protegerse del ámbito de responsabilidad extracontractual. Es decir, de culpa leve, culpa grave y dolo. Ello es razonable ya que existen casos en donde se ha embargado incluso el 60% del sueldo del registrador por el tema en donde el registrador no notó que en la escritura pública se consignaba otro lugar como capital, aunque esos detalles en estricto no califica.

Existen razones extrajurídicas que dificultan la labor del registrador por ejemplo la elevada carga laboral, por lo cual se dedican a calificar solamente lo fundamental en cada caso como por ejemplo quien es el titular registral, los requisitos de validez y se cumple el reglamente. Pero la realidad es que existen detalles dentro de la propia escritura que podrían alterar la calificación, pero resulta funcionalmente imposible que el registrador califique.

Entonces tenemos un primer ámbito si el criterio del registrador es cerrado o y el segundo ámbito que es en estos casos el registrador también está viendo por no asumir responsabilidad, en donde existe una regla no escrita en el mundo registral: “prefiero observar que inscribir en situaciones que de alguna manera pueden perjudicarme a posterior”.

Ello no debería ser así, pero la realidad es que ese factor afecta la calificación registral incluso teniendo un título válido y eficaz, pero por ejemplo verse sobre comunidades campesinas o un conflicto entre juntas de propietarios va preferir trasladarle la tarea de la calificación a su superior jerárquico que es el Tribunal Registral, aún cuando existan acuerdos configurados el registrador va a buscar tener la menor cantidad de procesos.

De igual forma en el ámbito judicial, el registrador aunque teóricamente solo puede pedir aclaración en tres puntos la realidad es que se busca pedir aclaración sobre la mayor cantidad de puntos para liberarse de responsabilidad, en tal sentido se da la regla “ante la duda pide aclaración, cuando se judicial” “ante la duda observa” ¿para qué? para que no tenga problemas en un futuro.


(*) La presente conferencia la dictó su autor, el 3 de noviembre de 2017, en la Sala de Audiencias de la Segunda Sala Laboral de la Corte Superior de Justicia del Cusco. El presente texto se basó en la grabación y transcripción realizadas por la Abog. Belisa Suárez Achahui, las que han sido revisadas y corregidas por el Profesor Universitario Mg. Gilberto Mendoza del Maestro, quien gentilmente autoriza su publicación en nuestro blog. 

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