LA POSESIÓN PRECARIA Y LA POSESIÓN ILEGÍTIMA DE MALA FE

En la presente sentencia se analiza, si la posesión precaria o ilegítima se encuentran apartadas una respecto de la otra o si se encuentran vinculadas

LA SENTENCIA

Corte Superior de Justicia del Cusco
Tercer Juzgado Especializado en lo Civil

EXPEDIENTE NÚMERO : 2007- 02892-0-1001-JR-CI-3
DEMANDANTE : LA PORTILLA MEJÍA JOSÉ MANUEL
DEMANDADO : EMPRESA RASH PERÚ SAC
MATERIA : DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO
PROCESO : SUMARISIMO
JUEZ : LUIS MANUEL CASTILLO LUNA
ESPECIALISTA LEGAL : ISABEL HUAMAN SEQUEIROS

SENTENCIA

Resolución número 24

Cusco, siete de agosto
del año dos mil ocho.

I. Asunto

El presente proceso civil versa sobre Desalojo por Ocupante Precario seguido por José Manuel La Portilla Mejía representante de doña Luz María Reyna Ocampo (demandante), contra La Empresa Rash Perú SAC (Radio Shack) (demandado).

La demanda y petitorio

Mediante escrito de fecha veintiocho de noviembre del dos mil ocho (folio 14), la demandante postula su demanda de Desalojo por la Causal de Ocupante precario cuyo petitorio se resume en:

“Solicita se le restituya en la posesión del inmueble ubicado en la Calle Ayacucho S/N del Distrito, provincia y departamento del Cusco.”

Hechos.- Son los siguientes:

Refiere que ha obtenido la propiedad del inmueble materia de desalojo por tracto sucesivo del que en vida fue su cónyuge Enrique Williams Velarde Álvarez, titularidad inscrita registrado en la partida registral N° 11010407.

Agrega que enterada que en su propiedad se estaban realizando arreglos efectuadas por terceras personas, procedió a cursar una carta notarial a la empresa Rash Perú S.A.C. el siete de noviembre del dos mil siete, misiva que a la fecha no ha recibido respuesta alguna, y además se ha visto obligada a recurrir ante la Comisaría Sectorial de la Policía nacional del Perú a fin de solicitar una constatación policial.

Finalmente señala, que es copropietaria del inmueble ubicado en la Esquina de la Avenida Sol con la calle Ayacucho el cual mediante resolución de Alcaldía N° 40 logra ser independizado, adjudicándosele el lote número 3, debidamente inscrito en Registros Públicos.

Derecho.- Ampara su demanda en:

Artículo 911 del Código Civil y Artículo 586 del Código Procesal Civil.

II Actividad Jurisdiccional

Por resolución número 03 del ocho de enero del dos mil ocho (folio 34) se admite a trámite la demanda, y se corre traslado a la parte demandada.

La contestación a la demanda

Por escrito presentado el cuatro de febrero del dos mil ocho la demandante contesta la demanda y proponer la excepción de falta de legitimidad para obrar del demandante.

Sostiene que se encuentra sumamente sorprendido por la conducta procesal de la actora y de su mandatario, ya que saben que su representada se encuentra en calidad de inquilino de la propiedad de Lyli Lourdes Velarde Álvarez, y que el indicado lote perteneció a Enrique Lourdes Velarde Álvarez quien vendió dicho terreno hasta en dos oportunidades, siendo la {ultima el 14 de marzo de 1988, fecha desde la cual la demandante posee el inmueble, tal es así que ha iniciado un proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio.

Agrega que, siendo así ya no sería propietaria la actora, por cuanto los documentos presentados por su arrendadora demuestran que ella es la nueva propietaria motivo por el cual se ha suscrito el contrato de locación y conducción, por lo que en mérito a ello mi representanta cumple con pagar el monto de alquiler como pagar el impuesto a la SUNAT.

En conclusión, afirma que es falso que la actora sea propietaria del lote número 3, toda vez que en la partida electrónica número 11010407 aparece anotada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio en mérito a dicha buena fe registral del artículo 2014 del Código Civil es que ha celebrado el contrato de locación y conducción.

Audiencia Única

Con fecha veintiuno de abril del dos mil siete se inició la audiencia única, la que es continuada en fecha veintiuno de mayo del dos mil ocho (folio 198), por Resolución número diez del cinco de mayo del dos mil ocho (folio 133), se declara Infundada la Excepción propuesta por la demandada, y SANEADO EL PROCESO, al no prosperar la conciliación por inasistencia de la demandante, se fijan los puntos materia de controversia, se admiten los medios probatorios y se actúan, y el Juzgado con la facultad conferida por el artículo 194 del Código Procesal Civil ordena la actuación de medios probatorios de oficio, por resolución número 22 del veintidós de julio del dos mil ocho se ponen autos en mesa para expedir sentencia.

IV Fundamentos

Primero: El debido proceso

1.1 El juzgado, de acuerdo a lo dispuesto por el inciso 3 del Artículo 139 de la Constitución Política del Estado, ha cumplido con otorgar a los justiciables todas y cada una de las garantías del debido proceso, respetando su derecho de defensa, contradicción, prueba y alegación sin restricción alguna.

Segundo: La carga de la prueba y fijación de puntos controvertidos

2.1 El artículo 196º del Código Procesal Civil, “salvo disposición legal distinta, la carga de probar corresponde a quien afirma hechos que configuren su pretensión o a quien los contradice alegando hechos nuevos”, y de acuerdo al dispositivo siguiente, esto es artículo 197º, “los medios probatorios son valorados en forma conjunta por el juzgador utilizando para ello su apreciación razonada”.

2.2 El juzgado ha fijado como punto controvertido el siguiente:


i Determinar si la demandada tiene la calidad de ocupante precario respecto del bien materia de desalojo, lo que implica analizar si cuenta con título alguno que ampare su posición.

2.3 La fijación de puntos controvertidos un acto relevante y trascendente, pues define los asuntos o hechos, en los que existe discrepancia, dentro de este contexto el Juzgador valorando las pruebas en su conjunto, resolverá el punto fijado como controvertido.

Tercero: De la doctrina, jurisprudencia y legislación en relación al presente caso

3.1 Para la solución del caso, ha sido materia de consulta los siguientes trabajos académicos:

a. LAMA MORE, Héctor Enrique, “La posesión y la Posesión Precaria, Editora Jurídica Grijley, Lima 2007.

b. Diálogo con la Jurisprudencia/Tomo 34 – Julio 2001/Análisis y Crítica Jurisprudencial/Derecho Civil/ ¿Es precario quien posee un bien con Título Manifiestamente Nulo? Héctor Lama More.

3.2 Del mismo modo, el Juzgado no puede dejar de tener en cuenta al formante jurisprudencial, la que respecto al tema dice:

i) “Que de conformidad con el artículo novecientos once del Código Civil, en el proceso de desalojo por ocupación precaria, no solo habrá de discutirse la calidad de propietario del accionante, sino también la existencia o no, de título alguno que justifique la posesión ejercida por el demandado, cuya validez no puede ser materia de discusión en el presente proceso (sumarísimo) (Cas. N° 870-2003 Huara, publicada en El Peruano 30/06/2005). (el subrayado no corresponde al texto original.)

ii) “La precariedad en el uso de bienes inmuebles, a que se refiere el artículo 911 del Código Civil, no se determinara únicamente por la carencia de un título de propiedad, de arrendamiento u otro semejante; sino que esta debe ser entendida como la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la ilegitimidad de la posesión que ostenta el ocupante, de acuerdo con la amplitud de criterio con el que debe interpretarse la norma contenida en el citado artículo 911 del Código Civil.” (Cas. Nº 4149-2007-JUNIN, 5 de junio del dos mil siete publicada en El Peruano 03/01/08)(el subrayado no corresponde al texto original.)

iii) “Si bien el demandado alega ejercer la posesión sobre el bien de litis hace aproximadamente cincuenta y siete años y en merito a ello ha iniciado el proceso de prescripción adquisitiva, no puede considerarse con un titulo que justifique su posesión por cuanto debe existir una declaración judicial expresa con la calidad de cosa juzgada respecto de la propiedad ganada por prescripción.” (Lima 13 dde enro del 2000).

iv) “El demandado alega haber adquirido un bien por prescripción sin haberlo acreditado, por cuanto el proceso de prescripción adquisitiva se encuentra aún en trámite, sin haberse determinado todavía el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo por tanto un poseedor no propietario.”(EXPEDIENTE 610-99, en explorador jurisprudencial de Dialogo con la Jurisprudencia)

3.3 Por otro lado, el Juzgado también tiene en cuenta los siguientes artículos del Código Civil:

Artículo 906 del Código Civil dispone: “La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida su título.”

Artículo 911 del Código Civil señala: “La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o el que se tenía a fenecido.” (el subrayado no corresponde al texto original).

Artículo 2012 del Código Civil que dice: “Se presume sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.”

Artículo 2014 del Código Civil que reza: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”

3.4 Con todo lo citado, nótese que un aspecto relevante en todo proceso de ocupancia precaria radica en el deber de la parte actora de acreditar la propiedad del bien que se reclama, por tanto, se iniciará con el desarrollo de la presente resolución teniendo en cuenta este aspecto.

Cuarto.- De la titularidad del bien materia de proceso

4.1 La demandante viene sosteniendo que, es propietaria del bien inmueble al haberlo adquirido por tracto sucesorio del que en vida fue su cónyuge Enrique Williams Velarde Álvarez, a fin de sustentar esta afirmación ofrece como medios probatorios los siguientes:

a. Partida Registral N° 11010407 (folio 7), de cuyo análisis se puede establecer, que en el asiento 7 obra inscrita la Sub-División del terreno matriz, la que fue establecida por Resolución de Alcaldía N° 40 del treinta y uno de enero del año de mil novecientos noventa, disponiendo que la Fracción Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los herederos de Enrique Williams Velarde Álvarez.

b. En el asiento 19 de la mencionada partida obra inscrita la Sucesión Intestada de Enrique Williams Velarde Álvarez, declarándose como sus herederos a Cristian Velarde Reyna, Enrique Roberto Velarde Reyna y Luz Marina Reyna Ocampo de Velarde (la demandante).

4.2 Por otro lado la demandada ha venido sosteniendo que:

a. La demandante ya no es propietaria del bien, puesto que afirma que el propietario Enrique Velarde Álvarez (quien fuera esposo de la demandante) le vendió el lote de terreno a su arrendadora y que ésta ha iniciado el proceso judicial número 2007 – 2040 ante el Primer Juzgado Civil del Cusco sobre Prescripción Adquisitiva, de modo que, estaría invocando un supuesto derecho de propiedad ganado por su arrendadora por el transcurso del tiempo.
Sobre el particular es pertinente remitirnos a las jurisprudencias anotadas en el Considerando Tercero ítem 3.2 (iii) y (iv), y queda clara en ellas que debe necesariamente existir una declaración judicial expresa con la calidad de cosa juzgada respecto de la propiedad ganada por prescripción.

b. Afirma igualmente en los Registros Públicos aparece anotada la demanda de Prescripción Adquisitiva de dominio a favor de su arrendadora, agrega además (folio 97) que en mérito a dicha fe Registral procedió a arrendar el bien conforme dispone el artículo 2014 del C.C.

Al respecto este Juzgado considera que, en principio la Anotación de una demanda como medida cautelar, solamente otorga publicidad sobre la existencia e un proceso civil, respecto de un derecho inscrito en los Registros Públicos, y tiene como única finalidad otorgar información de la iniciación de un proceso frente a terceros, por lo que incluso la demandada podía conocer que dicho inmueble se encontraba en litigio o en proceso judicial.

Por otro lado la afirmación que realiza la demandada de haber alquilado el bien en mérito a la buena fe registral, no es del todo cierto, pues, en principio el contrato de alquiler – Locación y Conducción que afirma haber celebrado con su arrendataria es de fecha 01 de Octubre del 2007, y la anotación de la demanda como medida cautelar, según el asiento 27 de la partida número 11010407 de los Registros Públicos (folio 234), ha sido presentado el 04 de octubre del dos mil siete, quedando registrado y dando publicidad a dicho acto recién el 10 de octubre del dos mil siete, en conclusión a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento a que se hace alusión no se encontraba inscrito en los Registros Públicos la demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio, al contrario ello nos dirige a concluir, en base al artículo 2012 del Código Civil (ya citado), que la demandada tenía pleno conocimiento del contenido de las inscripciones, y por tanto que en Registros Públicos figuraba como propietaria del bien los herederos legales de Enrique Williams Velarde Álvarez.

4.3 Así las cosas, y en lo que respecta solamente a este Juzgado, ha quedado acreditado el derecho de propiedad de la demandante sobre el bien materia de proceso, en base al contenido de los Registros Públicos, obviamente este es un análisis distinto al que probablemente realice el Juez que resuelva el proceso sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio a que ha hecho alusión la demandada.

Quinto.- Del título o derecho de la demandada a poseer el bien

5.1 Previamente al tema el Juzgado considera necesario realizar un análisis respecto si la posesión precaria o ilegítima se encuentran apartadas una respecto de la otra o si se encuentran vinculadas:

a. El artículo 606 del Código Civil (ya citado) diferencia la posesión ilegítima de buena fe con la posesión ilegítima de mala fe, al respecto el doctor Lama More al respecto señala: “Será de buena fe aquella posesión que se ejerce en virtud de un título que el poseedor considera legítimo, pero que en realidad se encuentra afectado de un vicio que lo invalida.” más adelante el autor citado pone como ejemplos: “..Puede ser el caso de aquel que adquirió un bien de quién él creía propietaria, o del arrendatario que adquirió la posesión pensando que el arrendador era el propietario o persona autorizada por éste o por la ley, pero sin embargo se acreditó que después no lo era.” (1)

Respecto de la posesión ilegítima de mala fe, refiere el autor citado: “…existirá mala fe en la posesión cuando el poseedor del bien conoce perfectamente que no le asiste derecho alguno, que conoce de la ilegitimidad de su título – en caso existiera – o que ejerce la posesión sin título alguno, y es consiente de que ejerce un poder de hecho sobre dicho bien en claro perjuicio de su titular.”(2)

Continuando con el tema el autor citado señala: “En la calificación de la posesión, se entiende que la buena fe se presume. Sin embargo, si pretendemos aplicar los efectos de la posesión, respecto de la presunción de la propiedad de un bien por su poseedor, es preciso señalar que, conforme lo establece el artículo 912 del actual Código Civil, tal presunción no puede ser invocada por el poseedor inmediato respecto del mediato, ni respecto de quien cuenta con título inscrito. En este caso el poseedor no cuenta con título válido oponible al que emana del Registro Público.”(3) (el subrayado no corresponde al texto original)

b. Finalmente el autor citado concluye: “Creo por ello que el artículo 911 del Código Civil, que define la posesión precaria como la que se ejerce sin título alguno o la que se tenía feneció, expresa de modo claro e incontrovertible, el ejercicio de una posesión contraria a derecho, en consecuencia debe ser entendida como una posesión ilegítima de mala fe, de tal manera que le resulten aplicable también las sanciones previstas en los artículo 909 y 910 del mismo cuerpo legal,..”(4)

5.2 En el caso concreto la demandada a fin de acreditar que cuenta con un título para ejercer la posesión respecto del bien materia de proceso ha ofrecido como medio probatorio el Contrato de Locación y Conducción (folio 54) del uno de octubre del 2007, y respecto de él y con lo comentado por el autor antes citado hacemos el siguiente análisis.

a. Que, en la cláusula Primera del referido contrato se advierte que la demandada tenía pleno conocimiento que sobre el inmueble existía un proceso Judicial sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, incluso se hizo referencia del número de proceso, por tanto se concluye que sabía que el inmueble que arrendaba era litigioso.

b. Por otro lado, al momento en que la demandada suscribió el contrato de arrendamiento uno de octubre del 2007, no se encontraba inscrito en los Registros Públicos la demanda interpuesta por su arrendataria sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, por tanto en aplicación el artículo 2012 del Código Civil (ya citado), se presume sin admitir prueba en contrario que la demandada conocía del contenido de los Registros Públicos, de donde se colige claramente que en el asiento 7 de la partida registral número 11010407 obra inscrita la Sub-División del terreno matriz, la que fue establecida por Resolución de Alcaldía N° 40 del treinta y uno de enero del año de mil novecientos noventa, disponiendo que la Fracción Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los herederos de Enrique Williams Velarde Álvarez.

5.3 Por lo expuesto este Juzgado concluye que la demandada no puede alegar buena fe respecto de la posesión que ejerce, esta al contrario se desvanece por el principio de publicidad registral, lo contrario significaría permitir que personas que no son propietarias de un bien o no figuran como propietarios en los Registros Públicos puedan arrendar a terceros bienes ajenos, lo que indudablemente colisiona con el derecho de propiedad consagrado a nivel constitucional.

Sexto: De la dirección del proceso

6.1 Por ningún motivo las partes, deben perder de vista que el proceso es un instrumento jurídico para satisfacer los intereses sociales con prescindencia de los intereses de los particulares. Se busca mantener el orden público como prioridad, así el proceso se encuentra bajo el dominio y control de los representantes del Estado y dentro de él, le corresponde al Juez un papel activo y puede, como los demás órganos del Estado, promover de oficio la acción procesal.
6.2 Y en tanto en nuestro derecho prima el proceso público, el Juez en aplicación del artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil y Artículo 194 del mismo cuerpo de leyes, y cuando los medios probatorios ofrecidos por las partes no sean insuficientes para formar convicción en el juez; en tales casos, ejerciendo la potestad que le confiere la jurisdicción, por resolución debidamente motivada e inimpugnable, podrá ordenar la actuación de medios probatorios adicionales que considere convenientes, teniendo como límite únicamente y exclusivamente el hecho fijado como punto controvertido.
6.3 Así las cosas, este Juzgado en cumplimiento de lo dispuesto ha ordenado pruebas de oficio con el único y claro propósito de obtener convicción y certeza sobre las decisiones que se adopten.
Por estos fundamentos, SE RESUELVE:

Declarar:

FUNDADA, la demanda interpuesta por José Manuel La Portilla Mejía contra Empresa Rash Perú SAC Radio SHACK, sobre Desalojo por Ocupante Precario, disponiendo la restitución del bien en el plazo de ley, con costas i costos. H.S.

(1) LAMA MORE, Héctor Enrique, “La Posesión y La Posesión Precaria”, Grijley, Primera Edición pg. 111
(2) Ibídem , pg. 111
(3) Ibídem, pg. 112
(4) Ibídem, pg. 119